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一个房价24年上涨150万倍的地方,是的,你没看错,150万

(来源:网站编辑 2018-06-22 02:13)
文章正文

一个房价24年上涨150万倍的地方,是的,你没看错,150万倍

2018-06-19 20:15来源:智谷趋势房价/汇率/房地产

原标题:一个房价24年上涨150万倍的地方,是的,你没看错,150万倍

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 宇庭

世界杯揭幕战俄罗斯对沙特5:0,据说有AI猜到了,但恐怕没几个球迷猜到了。首战结束后,最经典的段子是:

话虽这么说,但若俄罗斯人民搬出自己在莫斯科、圣彼得堡的房产证,还是能换一手宝石戒指的。

俄罗斯世界杯,留给中国的段子是:除了中国足球队没去,其他啥啥都去了。最大的疑问就是:中国看球-买房团也一起去了吗?

连世界杯都炒不热的国家,这个时候去炒房,要么是艺高人胆大的专业老司机,要么是被世界杯冲昏了头脑的土豪。

毕竟,在莫斯科市中心买套房,可不比北上深容易。买了房也要被俄罗斯的通胀和汇率波动吓破胆。

01

震惊!莫斯科房价24年上涨150万倍!?

又要骗我去俄罗斯炒房?别再神话这个地方了。

这么厉害,吉尼斯世界纪录知道吗?

这动辄几十上百万倍的房价涨幅,到底怎么来的?

“随着苏联的解体,剧烈的通胀发生了,1992年的时候,1美元已经等于1400卢布。如今,如果你在汇率表里查询,1美元=76卢布,似乎什么故事也没有发生。但是,你要知道,现在的卢布是从1998年1月1日起发行的新卢布,1个新卢布等于1000旧卢布。那么,现在1美元,大概相当于1991年7.6万元旧卢布。也就是说,目前1万美元一平米的莫斯科中心区房价其实相当于7.6亿旧卢布!而1991年,莫斯科的房价才约500旧卢布一平米。”——微信公众号博闻财经

也就是说,24年涨了150万。

这些文章中广为流传的是这样一组数据:

莫斯科一套公寓住宅在1991年只要500卢布/平米,到2015年需要30万卢布/平米。而且,俄罗斯1998年时新旧卢布兑换比为1:1000。

俄罗斯政府规定,1998年1月1日起,发行新卢布,旧1000卢布兑换1新卢布。于是,有人在计算莫斯科房价膨胀倍数时,就会主动乘以1000,最终得出60万倍。

但是,这些数据和计算方法中间存在模糊和不严谨的地方,不过大家也可以从中感受到俄罗斯严重的通货膨胀。

这种计算方式最大的问题是,现在网络上流传的所谓1991年的房屋单价,很可能就是以新卢布面值来统计的,因此根本不需要再考虑新旧卢布兑换比。

就算没有60万、150万倍,除以1000后,600倍或1500倍依然足以令炒房成瘾的中国人神往?

但是,就算1500倍也架不住俄罗斯一路的高通胀啊!房价涨得再猛,在俄罗斯的通胀面前,那都只能是强颜欢笑。

1990年代初期,俄罗斯通胀率超过800%。当时中国的通货膨胀也是改革开放以来最严重的,多少呢?25.5%。

莫斯科房价真的涨得那么凶?其实看看2000年后莫斯科的房价,算上通货膨胀,也没剩多少增值空间了。

从2000年至2016年初,莫斯科每年通货膨胀维持在10%左右,以卢布计价的高端房屋(下图绿色线)价格大约上涨17倍,中端房屋(红色线)价格翻了10倍,最普通的房屋(橙色和蓝色线)价格上涨8倍。

但是如果换成美元单价,高端住宅的房价涨了不到8倍,中端不到五倍。而在这期间,俄罗斯的年平均工资从2.7万卢布,上涨到40.8万卢布,涨幅比房价高多了。

(2000-2016年莫斯科不同地区房价走势,左侧卢布计价,右侧美元计价;TheUnz Review)

02

没有一千万别来莫斯科炒房

不揣个上千万去俄罗斯炒房,你连选到好房的资格都没有。

以中国人海外置业的一贯套路,在陌生环境里投资,最稳妥的当然首选一线城市市中心,在俄罗斯就是莫斯科和圣彼得堡。

以首都莫斯科为例,6月份的房屋单价约为2.5万人民币,但莫斯科的房地产市场低、中高端之间价差非常大。

中高端市场主要集中在中西部和西南地区,普通住宅市场主要分布在东部、南部和北部的老少边穷地区。

(1)高端住宅区比肩深圳:特维尔Tverskaya

莫斯科最核心的位置位于特维尔(Tverskaya),是莫斯科的高端商业区和最核心的地区,聚集了大量的旅游地标,著名的波修瓦剧院就位于这个区域。

(莫斯科的正中心就是特维尔)

特维尔目前的平均单价约为69.2万卢布/平米,折合人民币约7.1万。最便宜的一居室,房屋单价也需要5.2万人民币。如果要在这里买个一百平以上的,哪怕是最普通的公寓,也是八百万人民币起,遍地都是千万“豪宅”。足以比肩深圳的房价。

(莫斯科特维尔区域二手房均价,数据来源:RLT24)

俄罗斯最贵的三间公寓就在特维尔。据俄罗斯房产网站mirkvartir的介绍,这三间公寓面积都超过400平米,每月仅租金就高达187万卢布,相当于18万人民币。而在莫斯科,普通公寓的租金大概在16万卢布。

(2)中端住宅区比肩广州:索科尔Sokol

索科尔(Sokol),是莫斯科中产阶级较为集中的区域,有四所大学和一座工业博物馆。

这里的房价也不便宜哦,平均单价29.8万卢布/平米,大约相当于30625元/平米,与广州目前的单价相当,而且是越大单价越高。一居室单价几乎只相当于大户型的一半。如果要购置一套100平左右的公寓,也需要准备400万大洋才有底气选房。

(莫斯科索科尔区域二手房均价,数据来源:RLT24)

(3)普通住宅区约等于武汉:维基诺(Vykhino)与祖莱比诺(Zhulebino)

(维基诺地铁站所在位置)

维基诺的房屋均价在14832人民币/平米,略低于武汉的均价。不过到了这个区域,房型越大,单价反而越低。在这里,一百万人民币就可以买到三居室了。

(莫斯科维基诺区域二手房均价,数据来源:RLT24)

(祖莱比诺地铁站所在位置比维基诺还要偏远)

祖莱比诺(Zhulebino)几乎都快跑出莫斯科了,属于外围地区,均价15237元/平米,略高于维基诺的价格。当然也可能因为地广人稀,所以各个户型的面积明显要比维基诺的大。

(莫斯科祖莱比诺区域二手房均价,数据来源:RLT24)

过去十几年来,莫斯科的房价主要是由高端住宅带动起来,要想在俄罗斯选到相对保值的房产,投资预算至少要在一千万人民币。

03

汇率是俄罗斯房产投资最大风险

在俄罗斯投资房地产,最大的风险并非房价下跌,而是汇率波动。

俄罗斯的房价与汇率,是一对难兄难弟。

面对目前中国的楼市困境,大家总在猜测我们会选择日本模式保汇率、弃房价,还是俄罗斯模式保房价、弃汇率,还是中国的特色模式既要……又要……还要……。

汇率走势反映的是国际社会对一国经济的预期。作为一个自身经济极度依赖能源贸易的国家,俄罗斯的经济、汇率与石油价格紧密挂钩。因此一旦国际油价出现大的变动,卢布兑美元的汇率,就是一幅心脏病人的心电图。

(美元对卢布汇率与国家油价明显反向变动;金十数据)

卢布的汇率就像被油价牵着鼻子走。2014年欧美各国纷纷制裁俄罗斯,再加上国际油价大幅下跌,卢布汇率也跟着跌跌不休,当年的资本外流总额达到了1540亿美元,让卢布汇率雪上加霜。

此时即使俄罗斯央行将基准利率从13年的5.5%上调至17%,并动用外汇储备对冲汇率下跌,但依然止不住卢布暴跌的局面。无计可施的俄罗斯央行,在2014年11月10日宣布了放弃对卢布汇率的自动干预机制,随后卢布2个月又下跌50%。

今年,同样的一幕重演。4月上旬美国对俄罗斯实施制裁后,一周内卢布汇率就暴跌9%。

在这样一个汇率风险极高的国家,除去通货膨胀之后增值收益所剩无几,还要担心被卢布贬值通通吃掉。没有敏锐的国际视野和汇率监控,请慎重考虑俄罗斯置业!

04

在俄罗斯置业,交税交到心绞痛

在俄罗斯,外国买家从购房到持有,再到出售,交税环节一个也跑不了。

外国人在俄罗斯与本地人一样有权购买房子,不过也别指望着有什么优惠政策,或者购房之后对长期居留签证甚至永久居留卡有什么帮助。

据GlobalProperty Guide的统计,俄罗斯的房产交易中涉及的税费,是欧洲最高的。

房产成交时需要缴纳中介费,200万美元以下的房产中介费为2%,200万美元以上房产中介费为5%。

每年的持有成本包括0.1%-2.2%的房产税,以及物业管理费。这主要取决于房屋所在的地区和小区。

此外,外国人持有的房屋用于出租时,需要缴纳20%的租金收益税。五年之内出售房产时,如果有增值收益,还需要缴纳20%的资本利得税。

如果有幸在莫斯科选到了心宜的房产,等你躲过了高通胀,躲过了汇率跳水,躲过了高税收,可能只剩下情怀了吧。

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